L’Europa prepara regole severe per frenare le locazioni turistiche nei centri urbani sotto pressione, ma le limitazioni potrebbero colpire anche la compravendita degli immobili.
Le città d’arte italiane combattono da anni contro lo spopolamento dei centri storici a causa della massiccia diffusione delle locazioni turistiche. Fino ad oggi i sindaci hanno affrontato enormi ostacoli legali per limitare il fenomeno, scontrandosi spesso con l’assenza di norme nazionali chiare a supporto dei divieti locali. La Commissione Europea ha pronta una mossa senza precedenti. La prossima settimana il commissario Dan Jorgensen presenterà la bozza di un nuovo regolamento europeo per disciplinare in modo uniforme questa materia in tutti i Paesi dell’Unione.
L’obiettivo primario consiste nel fornire a Comuni e Regioni uno scudo normativo inattaccabile. Le amministrazioni locali avranno il potere di imporre divieti severi per gli affitti brevi nelle zone colpite da una grave emergenza abitativa. La normativa, inoltre, si spinge ben oltre la semplice locazione. Il testo in discussione prevede persino il potere di bloccare le compravendite di case non destinate alla residenza stabile e continuativa. Questa iniziativa rappresenta una svolta epocale per il mercato immobiliare e inciderà in profondità sui diritti di disposizione dei proprietari.
Indice
- Qual è la forma del provvedimento Ue?
- Cosa sono le aree sotto stress abitativo?
- Quali limiti colpiranno le locazioni?
- Si potranno vietare le vendite di case?
Qual è la forma del provvedimento Ue?
Il provvedimento scelto da Bruxelles assume la veste del regolamento europeo. Questa precisazione tecnica assume un rilievo enorme per il cittadino e per gli operatori del settore immobiliare. A differenza delle direttive, uno strumento di questo tipo entra in vigore in modo diretto e immediato in tutti gli Stati membri.
Il Parlamento italiano non dovrà varare leggi di recepimento. Le regole produrranno i loro effetti fin dal primo giorno per tutta l’Unione, prevalendo sulle eventuali norme nazionali in contrasto.
Il testo attuale rappresenta ancora una bozza e dovrà superare il vaglio del Parlamento europeo e del Consiglio. L’indirizzo politico appare però ormai tracciato in modo inequivocabile per far fronte al disagio abitativo del ceto medio.
L’iniziativa si inserisce nel più ampio Piano casa europeo. Questa nuova architettura normativa va ad affiancare le disposizioni già in vigore da pochi mesi in merito alla comunicazione dei dati sulle strutture ricettive alle autorità fiscali. L’intento del legislatore comunitario mira a creare un sistema interconnesso per monitorare, tassare e gestire il patrimonio immobiliare in modo rigoroso.
Cosa sono le aree sotto stress abitativo?
Il perimetro di applicazione delle nuove restrizioni non sarà indiscriminato. I divieti scatteranno in via esclusiva all’interno delle aree sotto stress abitativo.
L’articolo 6 della bozza fissa criteri matematici molto rigidi per individuare questi specifici territori. Il primo e più importante parametro riguarda la proporzione economica tra le entrate dei cittadini e il costo delle case. Il rapporto tra il reddito disponibile delle famiglie e il prezzo medio delle transazioni immobiliari non dovrà superare la quota di otto.
Un esempio pratico chiarisce il meccanismo. Se il reddito medio disponibile in un determinato quartiere ammonta a trentamila euro annui, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione non potrà valicare i duecentoquarantamila euro. In caso di superamento di tale soglia matematica, l’area entrerà nella fascia di attenzione.
I tecnici europei richiedono valutazioni ulteriori per far scattare la classificazione ufficiale. Le autorità dovranno dimostrare un peggioramento di tale rapporto economico nel corso dei dieci anni precedenti, segno evidente di una progressiva espulsione dei residenti per motivi economici.
In aggiunta occorrerà analizzare le proiezioni per il futuro. Gli amministratori dovranno provare l’assenza di prospettive di miglioramento nel successivo triennio, sulla base della domanda di mercato e delle dinamiche di crescita della popolazione.
Ogni valutazione dovrà basarsi su dati oggettivi, misurabili e incontestabili. I confini della zona in crisi andranno tracciati in maniera precisa e limitata, per confinare i vincoli solo nei quartieri dove l’emergenza risulta conclamata, senza paralizzare l’intera città.
Quali limiti colpiranno le locazioni?
All’interno delle zone in emergenza abitativa le autorità locali assumeranno poteri speciali. Regioni e Comuni riceveranno un via libera formale per intervenire sul mercato immobiliare turistico senza timore di subire censure giudiziarie.
L’articolo 5 della bozza delinea la prima categoria di interventi ammessi. Le amministrazioni potranno ridurre o azzerare del tutto l’offerta di affitti brevi all’interno degli edifici a destinazione residenziale.
Questa norma offrirà una copertura legale totale ai sindaci dei capoluoghi d’arte. Città come Firenze hanno già tentato la via del blocco alle nuove attività ricettive nel centro storico, ma i provvedimenti comunali hanno subito raffiche di ricorsi ai tribunali amministrativi. I giudici hanno spesso ravvisato difetti di competenza o violazioni della libera concorrenza a causa della debolezza delle leggi nazionali.
Il regolamento europeo neutralizzerà queste contestazioni. La gamma delle restrizioni applicabili diventerà peraltro vasta e creativa. I Comuni avranno la facoltà di imporre un tetto massimo numerico di notti affittabili ai turisti nell’arco di un anno solare.
Le amministrazioni potranno in alternativa imporre ai proprietari un obbligo di compensazione. Chi vorrà gestire una locazione turistica dovrà contestualmente offrire un’altra unità immobiliare con contratti di affitto a lungo termine a favore di residenti stabili.
Si potranno vietare le vendite di case?
La seconda misura contenuta nel pacchetto normativo introduce un principio mai esplorato prima nella recente storia giuridica. Nelle aree in forte sofferenza i sindaci potranno limitare in modo perentorio l’acquisto di determinati immobili.
La restrizione colpirà la compravendita di terreni o di proprietà residenziali qualora il compratore non intenda destinarli ad abitazione principale. L’obiettivo mira a paralizzare le operazioni dei grandi investitori internazionali o delle società di gestione che acquistano interi blocchi di appartamenti al solo scopo di trasformarli in hotel diffusi o case vacanza.
Questa ipotesi normativa incide profondamente sul diritto di proprietà tutelato dalla nostra Costituzione. Si tratta di una misura dalla portata politicamente esplosiva, in quanto le amministrazioni avrebbero in mano uno strumento per bloccare la libera circolazione dei beni se l’intento speculativo dell’operazione contrasta con le esigenze abitative della comunità locale.
Il divieto di cedere un immobile per esclusivi fini turistici punta a disincentivare la bolla dei prezzi. L’allontanamento degli speculatori istituzionali ha lo scopo di calmierare le quotazioni al metro quadro per favorire le famiglie alla ricerca di un tetto a costi accessibili.