Unità immobiliari di categorie A/1 o A/8 destinate all’agriturismo: un immobile classificato come abitazione signorile sembra escluso per definizione dai benefici della ruralità, ma la destinazione agrituristica cambia tutto.
Chi gestisce un’azienda agricola con annessa attività di agriturismo, magari ricavata in un edificio di pregio, si è spesso chiesto se la classificazione catastale nelle categorie riservate alle abitazioni signorili o alle ville precluda il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali. Un immobile agrituristico classificato A/1 o A/8 può ottenere il riconoscimento di ruralità? La risposta, confermata da un consolidato orientamento della Cassazione e ora tradotta in indicazioni operative precise dall’Agenzia delle Entrate, è affermativa. Con la nota catastale n. 203993 del 9 luglio 2026, la Direzione centrale servizi catastali ha infatti chiarito come predisporre, tramite la procedura Docfa, le dichiarazioni di aggiornamento del catasto dei fabbricati destinati ad agriturismo appartenenti a queste categorie, con modalità operative in vigore dal 25 luglio 2026.
Indice
- Perché le categorie A/1 e A/8 non escludono automaticamente la ruralità?
- Da dove nasce questo orientamento della Cassazione?
- Quali passaggi hanno preceduto la sentenza definitiva del 2024?
- Quali ulteriori principi ha rafforzato la sentenza n. 22674/2024?
- Cosa prevede la legge sull’agriturismo riguardo ai locali utilizzati?
- Come si distingue la ruralità per strumentalità da quella per uso abitativo?
- Quale normativa disciplina gli atti di aggiornamento catastale sulla ruralità?
- Come va compilata concretamente la dichiarazione Docfa dal 25 luglio 2026?
- Come si richiede l’annotazione di ruralità per immobili già censiti?
- Cosa succede se l’immobile perde i requisiti di ruralità?
Perché le categorie A/1 e A/8 non escludono automaticamente la ruralità?
Il punto di partenza dell’intera questione riguarda un principio consolidato dalla giurisprudenza di legittimità. Le richieste portate all’attenzione della Direzione centrale muovono dall’insegnamento della Corte di Cassazione, in particolare dalla sentenza n. 22674/2024, secondo cui le costruzioni destinate alla ricezione e all’ospitalità, nell’ambito dell’attività di agriturismo svolta da un’azienda agricola, rivestono il carattere di strumentalità all’attività agricola. Questo carattere giustifica il riconoscimento della ruralità ai sensi dell’articolo 9, comma 3-bis, del Dl 557/1993, convertito dalla legge 133/1994 e da ultimo modificato dall’articolo 1, comma 275, della legge 244/2007. A queste costruzioni non può trovare applicazione l’esclusione prevista dalla lettera e) del comma 3 dello stesso articolo 9, che opera soltanto per le costruzioni rurali destinate ad uso abitativo. Ne discende che, ai fini dell’Ici e dell’Imu, il riconoscimento della ruralità non è precluso dalla classificazione del fabbricato nella categoria A/1 o A/8, né dal fatto che presenti le caratteristiche “di lusso” previste dal Dm 1072 del 2 agosto 1969, in materia di edilizia abitativa. Ciò che risulta rilevante e decisivo è invece la destinazione dell’immobile all’esercizio dell’attività agrituristica, considerata attività connessa a quella agricola, come confermato dalle ordinanze n. 5458/2025 e n. 27198/2022.
Da dove nasce questo orientamento della Cassazione?
Le radici di questo principio risalgono nel tempo. Già con la sentenza n. 9760/2003, la Cassazione aveva stabilito che, ai fini fiscali, la natura rurale deve essere sempre riconosciuta ai fabbricati strumentali all’attività agricola, e che l’esclusione della ruralità per gli immobili di lusso vale soltanto per quelli destinati ad uso abitativo, principio confermato dalla successiva ordinanza n. 8975/2024. Il percorso interpretativo si è poi consolidato con la sentenza n. 22674/2024, che si inserisce nel solco tracciato dalla precedente ordinanza n. 27198/2022, enunciando un principio di diritto puntuale: le costruzioni destinate alla ricezione e all’ospitalità nell’ambito dell’agriturismo rivestono carattere di strumentalità all’attività agricola, senza che l’esclusione prevista per le costruzioni rurali ad uso abitativo possa trovare applicazione, anche con riguardo alla classificazione catastale nelle categorie A/1 e A/8.
Quali passaggi hanno preceduto la sentenza definitiva del 2024?
Il percorso che ha condotto alla sentenza n. 22674/2024 non è stato lineare. La pronuncia è stata preceduta dall’ordinanza interlocutoria n. 1929/2023, con cui i giudici, dopo aver valorizzato soprattutto il principio stabilito dall’ordinanza n. 27198/2022, avevano rinviato la causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza davanti alla sezione tributaria. In seguito, con l’ordinanza n. 1848/2024, la Suprema Corte, in diversa composizione della sezione tributaria, aveva invece rigettato il ricorso proposto da una società agricola esercente anche attività di agriturismo, confermando l’assoggettabilità all’Ici dell’immobile della contribuente. Questa decisione valorizzava esclusivamente il dato dell’iscrizione del fabbricato nella categoria catastale A/8, senza tener conto dell’effettiva destinazione dello stesso allo svolgimento dell’attività agrituristica né della sua natura di bene strumentale all’esercizio dell’attività agricola. La successiva sentenza n. 22674/2024 ha quindi definitivamente chiarito il corretto trattamento catastale e fiscale di questi fabbricati, rafforzando altri principi rilevanti.
Quali ulteriori principi ha rafforzato la sentenza n. 22674/2024?
Tra i principi ulteriormente illustrati dalla pronuncia figura, in primo luogo, quello secondo cui la classificazione catastale, categoria A/6 per le costruzioni destinate ad uso abitativo e categoria D/10 per le costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività agricola, costituisce elemento determinante per verificare l’esistenza del carattere di ruralità del fabbricato e, di conseguenza, per applicare il corretto trattamento fiscale ai fini Ici e Imu. In secondo luogo, la sentenza chiarisce che l’impugnazione dell’avviso di accertamento catastale ha carattere strettamente pregiudiziale rispetto all’impugnazione dell’avviso di accertamento Ici o Imu, oppure del diniego di rimborso dell’imposta, dipendendo la soggezione al tributo comunale proprio dalla classificazione catastale del fabbricato.
Cosa prevede la legge sull’agriturismo riguardo ai locali utilizzati?
A sostegno di questo impianto interpretativo interviene anche una disposizione specifica dedicata alla disciplina dell’agriturismo. L’articolo 3, comma 3, della legge 96/2006 ha stabilito espressamente che i locali utilizzati ad uso agrituristico sono assimilabili ad ogni effetto alle abitazioni rurali. Questa assimilazione normativa rafforza ulteriormente la posizione secondo cui la classificazione in categoria A/1 o A/8 non rappresenta un ostacolo al riconoscimento della ruralità, quando l’immobile sia effettivamente destinato all’attività agrituristica.
Una villa signorile classificata catastalmente in categoria A/8, trasformata in struttura ricettiva nell’ambito di un’azienda agricola che vi svolge attività agrituristica, mantiene quindi la possibilità di ottenere il riconoscimento della ruralità, a differenza della stessa identica villa se utilizzata come semplice abitazione privata del proprietario, non collegata ad alcuna attività agricola connessa.
Come si distingue la ruralità per strumentalità da quella per uso abitativo?
Con la successiva ordinanza n. 5458/2025, la Cassazione ha ulteriormente ribadito che anche un’abitazione classificata in categoria A/8, se destinata ad attività ricettiva svolta nell’ambito di un agriturismo, presenta le caratteristiche oggettive richieste dalla normativa per essere considerata destinata ad attività strumentali a quella agricola. È necessaria, a questo proposito, una precisazione tecnica rilevante: gli immobili rurali perché strumentali all’esercizio di determinate attività agricole, ai sensi dell’articolo 9, comma 3-bis, del Dl 557/1993, non rientrano nel campo di applicazione dell’articolo 9, comma 3, lettera e), dello stesso decreto. Questa disposizione disciplina infatti esclusivamente la diversa ipotesi del riconoscimento della ruralità, a specifiche condizioni oggettive e soggettive, per le costruzioni destinate ad abitazione, quindi non strumentali, individuando soltanto per queste ultime la classificazione ostativa nelle categorie A/1 o A/8. Da qui la continuità del principio di diritto: la classificazione catastale in categoria A/1 o A/8 è ostativa al riconoscimento della ruralità soltanto in caso di destinazione ad uso abitativo, e non quando l’immobile sia destinato all’esercizio dell’attività di agriturismo.
Quale normativa disciplina gli atti di aggiornamento catastale sulla ruralità?
Il documento di prassi in commento richiama innanzitutto il quadro normativo di riferimento. Le modalità di inserimento negli atti catastali del requisito della ruralità, per le unità immobiliari già censite o da censire nel catasto dei fabbricati, sono disciplinate dal Dm finanze 26 luglio 2012, emanato in attuazione dell’articolo 13, comma 14-bis, secondo periodo, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011. L’articolo 2, comma 5, di questo decreto ministeriale stabilisce che i fabbricati di nuova costruzione, o oggetto di intervento edilizio, costituenti unità immobiliari per le quali sussistono i requisiti di ruralità, sono dichiarati in catasto secondo le modalità previste dal Dm finanze n. 701/1994, attuate mediante la procedura informatica Docfa, allegando una o più autocertificazioni redatte in conformità ai modelli previsti. Il successivo comma 6 dello stesso articolo 2 stabilisce, al primo periodo, che per le unità immobiliari che, acquisendo o perdendo i requisiti di ruralità, necessitano di un nuovo classamento e di una nuova rendita, permane l’obbligo di presentazione della dichiarazione, ai sensi degli articoli 20 e 28 del Rdl 652/1939, convertito dalla legge 1249/1939, con le modalità previste dal citato Dm finanze n. 701/1994.
Come va compilata concretamente la dichiarazione Docfa dal 25 luglio 2026?
Ne discende che, ai fini della corretta acquisizione negli atti catastali, a decorrere dal 25 luglio 2026, le dichiarazioni di aggiornamento catastale predisposte mediante procedura Docfa, riguardanti unità immobiliari destinate ad agriturismo appartenenti alle categorie catastali A/1 o A/8, per le quali l’intestatario catastale intende richiedere il riconoscimento del carattere rurale, dovranno seguire indicazioni operative precise. Va peraltro segnalato che, secondo l’ordinanza n. 12336/2026 della Cassazione, la legittimazione a richiedere il riconoscimento spetta al proprietario o al titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile. In fase di compilazione della dichiarazione, nel campo denominato “Tipologia documento”, disponibile nel Quadro A per le dichiarazioni di accatastamento o nel Quadro B per le dichiarazioni di variazione della procedura Docfa versione 4.00.5, dovrà essere selezionata la voce “Dichiarazione ordinaria”. In fase di presentazione della dichiarazione tramite i servizi telematici disponibili sulla piattaforma Sister, nel riquadro “Allegati” della pagina intitolata “Caratteristiche della pratica da inviare” dovrà essere selezionata la casella “Autocertificazioni per Fabbricati Rurali”. Nella pagina successiva, intitolata “Invio documento”, dovranno essere caricate le pertinenti autocertificazioni redatte secondo i modelli previsti dal Dm finanze 26 luglio 2012. Per le unità immobiliari che rappresentano alloggi destinati alla ricettività agrituristica, è necessario presentare l’Allegato B al medesimo decreto, intitolato “Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa per l’aggiornamento delle scritture catastali”, ai sensi del Dpr 445/2000, relativa ai “Fabbricati rurali a destinazione abitativa”.
Come si richiede l’annotazione di ruralità per immobili già censiti?
Esiste inoltre una procedura distinta, riservata a una situazione specifica. Per gli immobili ad uso abitativo e per quelli strumentali all’esercizio dell’attività agricola, comprese le unità immobiliari destinate all’attività di agriturismo appartenenti alle categorie A/1 o A/8, per i quali non siano intervenute variazioni del classamento e della rendita già censiti al catasto dei fabbricati, i soggetti interessati possono presentare all’ufficio competente una richiesta di inserimento dell’annotazione di ruralità, come confermato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 13549/2026, utilizzando i modelli allegati al Dm finanze 26 luglio 2012. L’ufficio, in caso di accoglimento della richiesta, provvede ad apporre l’annotazione: “Dichiarata sussistenza dei requisiti di ruralità ex art. 2, comma 6, Dm 26/07/2012, con richiesta prot. n. xxxxxxx del gg/mm/aaaa”.
Cosa succede se l’immobile perde i requisiti di ruralità?
Qualora invece le unità immobiliari già annotate come rurali perdano successivamente tali requisiti, il soggetto obbligato è tenuto alla presentazione di un’apposita richiesta di cancellazione della ruralità. Questa richiesta va presentata entro il termine di trenta giorni dalla data in cui l’unità immobiliare ha perso i requisiti richiesti dalla normativa, un adempimento che garantisce l’allineamento tempestivo tra la situazione catastale formale e la reale destinazione dell’immobile, evitando che permanga un’annotazione di ruralità non più corrispondente all’uso effettivo del bene.