Quali sono le conseguenze dell’annullamento del rendiconto consuntivo a seguito dell’impugnazione proposta anche da un solo condomino?
Il bilancio – o rendiconto – è il documento contabile che rappresenta la situazione patrimoniale del condominio; è redatto annualmente dall’amministratore e sottoposto all’assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell’ultimo esercizio. Ciò premesso, con il presente articolo risponderemo a un quesito preciso: cosa succede se il giudice annulla il bilancio condominiale.
La deliberazione che approva il rendiconto può infatti essere contestata se contraria alla legge o al regolamento, esattamente come avviene per qualsiasi altra decisione assembleare. L’annullamento del bilancio condominiale può però avere ripercussioni particolarmente gravi, soprattutto se sulla sua scorta sono state intraprese azioni volte al recupero del credito. Approfondiamo l’argomento.
Indice
- Che cos’è il bilancio condominiale?
- Quando si può annullare il bilancio condominiale?
- Cosa succede se il giudice annulla il rendiconto condominiale?
- Approfondimenti
Che cos’è il bilancio condominiale?
Come ricordato, il bilancio – o rendiconto consuntivo – è il documento contabile obbligatorio che deve essere redatto annualmente dall’amministratore affinché i condòmini, preso atto della situazione patrimoniale dell’edificio, possano approvarlo in assemblea.
Il bilancio permette ai proprietari non solo di verificare il patrimonio dell’edificio ma anche di controllare l’attività dell’amministratore, atteso che nel documento devono essere indicate, tra le altre cose, tutte le voci di entrata e di uscita che sono imputabili alla gestione annuale.
Quando si può annullare il bilancio condominiale?
Il bilancio condominiale può essere annullato tutte le volte in cui è contrario alla legge o al regolamento, non differentemente da quanto avviene per ogni altra decisione assunta dall’assemblea: il rendiconto, infatti, è oggetto di approvazione da parte dell’adunanza condominiale, per cui si applicano le ordinarie regole stabilite per l’impugnazione delle deliberazioni.
Secondo il codice civile (art. 1137), contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’impugnazione vera e propria va preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione, da effettuarsi anch’esso nel termine di trenta giorni; solo nel caso di esito negativo della conciliazione è possibile successivamente fare ricorso, entro il medesimo termine che decorre dal deposito, presso l’organismo di mediazione, del verbale negativo.
Oltre che per i vizi formali tipici di ogni deliberazione, come l’omessa convocazione o la mancanza dei quorum, il bilancio condominiale può essere impugnato al fine di chiederne l’annullamento, tra le altre ipotesi, quando:
- manca del registro di contabilità, del riepilogo finanziario o della nota sintetica esplicativa;
- presenta spese ingiustificate (prive di “pezze di appoggio” o di validità, come nel caso del compenso dell’amministratore che si trova in proroga) o importi errati (anche per una mera svista o sbaglio nel calcolo);
- ripartizione sbagliata degli oneri condominiali;
- manca l’indicazione di morosità, debiti o crediti in realtà esistenti (Trib. Milano, n. 8390/2025);
- le voci di spesa sono generiche o incomprensibili;
- specifiche violazioni di norme regolamentari.
Cosa succede se il giudice annulla il rendiconto condominiale?
L’annullamento del bilancio condominiale ha effetto retroattivo, cioè retrodatato al momento dell’approvazione; dunque, anche se la sentenza dovesse essere emessa dopo molti anni, l’invalidità andrebbe ricondotta al giorno in cui l’assemblea ha emesso la deliberazione.
Ciò può avere conseguenze dirompenti, soprattutto se, in virtù del rendiconto approvato, nel frattempo sono state intraprese determinate azioni legali, ad esempio nei confronti dei morosi per recuperare il credito condominiale.
Infatti, poiché l’annullamento del bilancio condominiale ha effetto retroattivo, tutte le situazioni giuridiche – diritti e obblighi – che erano sorte in ragione della sua originaria approvazione vengono meno, con conseguente dovere di restituzione qualora i crediti – rivelatisi poi inesistenti – dovessero essere stati riscossi.
L’annullamento, inoltre, costringe l’amministratore a redigere un nuovo rendiconto da sottoporre ancora una volta all’assemblea.
Dunque, nel caso in cui uno dei condòmini impugni il bilancio per ragioni che appaiono condivisibili, l’amministratore dovrebbe convocare l’assemblea affinché revochi la precedente delibera e approvi un nuovo rendiconto, questa volta privo dei vizi che erano stati contestati. In questo modo, è possibile evitare la soccombenza in giudizio.
Ricapitolando: se il bilancio è annullato dal giudice, i condòmini non sono tenuti a pagare le quote relative a quel rendiconto e l’amministratore non può richiedere decreti ingiuntivi basati su di esso, con conseguente difficoltà nel recupero crediti fino all’approvazione di un bilancio corretto.
Approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli:
- Bilancio condominiale approvato: si può ancora contestare?
- Quando il bilancio condominiale è nullo
- Come contestare il rendiconto del condominio?