Il nuovo report “Data Centre Truths – Summer 2026” di BCS Consultancy evidenzia un cambio di paradigma per gli investitori: sono disponibilità di potenza elettrica e fattibilità reale dei progetti a dettare oggi le regole del mercato, non più la semplice domanda di spazi.
BCS Consultancy (BCS), società di consulenza globale nel settore dei data center, ha pubblicato la nuova edizione del report “Data Centre Truths – Summer 2026”, basata sulle indicazioni di oltre 3.000 esperti. Trainata dal boom dell’Intelligenza Artificiale, la richiesta di capacità in Europa sta battendo ogni record. I macro-trend emersi a livello continentale rappresentano un campanello d’allarme anche per l’Italia, e in particolare per l’area di Milano, in prima linea come hub strategico per il Sud Europa. Lo studio rivela infatti un riallineamento fondamentale del mercato: l’abbondanza della domanda non garantisce più il successo. Il vero elemento di differenziazione oggi è la capacità di realizzazione effettiva del progetto, la cosiddetta deliverability.
Di fronte a iter autorizzativi articolati e alle sfide infrastrutturali tipiche del nostro territorio, il messaggio per il mercato italiano è chiaro: i fondi d’investimento sono diventati estremamente selettivi. Prima di avviare un cantiere, si esigono garanzie molto più solide. Non a caso, il 42% degli sviluppatori richiede oggi un tasso di pre-locazione (pre-letting) di almeno il 75%, un dato in netto aumento rispetto al 12% registrato solo sei mesi fa.
Lo studio evidenzia quattro dinamiche cruciali per lo sviluppo del settore:
1. L’energia vince sulla posizione geografica. La scelta del sito è radicalmente cambiata: oggi è in primo luogo una decisione legata alla disponibilità elettrica e solo successivamente una questione immobiliare. Il 91% del campione colloca l’accesso alla rete tra i due criteri fondamentali per la selezione di una location. In un Paese come l’Italia, dove i tempi di allacciamento richiedono un coordinamento complesso con i gestori nazionali, i terreni privi di una fornitura garantita stanno perdendo rapidamente valore. I capitali si muovono esclusivamente dove esiste un percorso credibile verso l’elettrificazione.
2. L’Intelligenza Artificiale si scontra con la realtà fisica. Sebbene il 78% degli operatori registri un massiccio aumento della domanda guidata dalle applicazioni AI, l’infrastruttura sta raggiungendo i propri limiti. Il 90% dei partecipanti conferma che la scalabilità dell’Intelligenza Artificiale è ostacolata dalla mancanza di capacità energetica e di sistemi di raffreddamento idonei. La transizione verso densità sempre più elevate, che ormai superano i 15 kW per rack, esige specifiche tecniche inedite, impossibili da supportare per molte strutture di vecchia generazione.
3. Acqua e sostenibilità come “licenza di operare”. Nel bacino del Mediterraneo, l’impatto climatico assume una rilevanza strategica. Il report rivela che il 77% degli esperti prevede per i Data Center un aumento dei consumi idrici nei prossimi tre anni. Questo elemento, unito a una percezione pubblica spesso critica (oltre il 90% ritiene che l’impatto ambientale del comparto sia sostanzialmente frainteso dai cittadini), trasforma la sostenibilità da un semplice obbligo di reportistica a un vero e proprio rischio autorizzativo. Ottenere i permessi per costruire dipenderà sempre più dalla capacità di presentare progetti efficienti e in armonia con le comunità locali.
4. L’emergenza talenti frena i cantieri. Oltre alle sfide legate alla potenza e al clima, le criticità si stanno spostando pesantemente sulla fase di esecuzione. Per la prima volta, la totalità degli intervistati (100%) prevede un calo dell’offerta di personale qualificato nei prossimi dodici mesi, a fronte di una richiesta in continuo aumento. Questa dinamica, sommata alla persistente volatilità della catena di approvvigionamento (segnalata dal 91% del campione), si traduce in inevitabili ritardi e pressioni sui costi di costruzione.
“L’appetito per l’Intelligenza Artificiale impone all’Italia un severo esame di realtà”, afferma Luca D’Alleva, Regional Director Southern Europe di BCS Consultancy. “Nel nostro Paese, e in hub strategici come Milano, il data center non è più un semplice asset immobiliare, ma un’infrastruttura energetica a tutti gli effetti. Oggi, un terreno senza un accesso garantito alla rete o privo di un piano di sostenibilità idrica semplicemente non è investibile. Il vero vantaggio competitivo non è più trovare la domanda, ma garantire la ‘messa a terra’. Per avere successo dobbiamo governare la complessità, allineando fin dal primo giorno la pianificazione energetica, i complessi iter autorizzativi e il dialogo con il territorio”.
Redazione LineaEDP
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