La proprietà del suolo include anche il sottosuolo?

Scopri se acquistando un terreno diventi proprietario anche di ciò che sta sotto e come funzionano la vendita separata e la ripartizione delle spese.

Quando si firma un contratto di compravendita immobiliare, spesso si dà per scontato che l’acquisto non abbia confini, né verso l’alto né verso il basso. È convinzione comune che essere padroni di un terreno significhi possedere tutto ciò che vi si trova, fino alle profondità della terra. Tuttavia, il diritto civile ci insegna che questa regola ha delle eccezioni precise e che la realtà può essere più sfaccettata. In questo articolo risponderemo alla domanda: la proprietà del suolo include anche il sottosuolo? Analizzeremo come la legge regola i confini verticali della proprietà, spiegando in quali casi è possibile vendere separatamente la superficie e la parte sottostante. Vedremo inoltre quali sono gli obblighi di chi possiede una grotta o un locale interrato rispetto all’edificio che si trova sopra, chiarendo chi deve pagare per la sicurezza e la stabilità delle strutture in base alle più recenti indicazioni della giurisprudenza.

Indice

• Chi acquista il terreno diventa proprietario del sottosuolo?
• È possibile vendere solo il sottosuolo e tenere la superficie?
• Che rapporto c’è tra proprietario del suolo e del sottosuolo?
• Chi paga le spese di consolidamento delle fondamenta?

Chi acquista il terreno diventa proprietario del sottosuolo?

La regola generale stabilita dal nostro ordinamento è molto chiara. In base all’articolo 840 del codice civile, chi compra un suolo ne acquista automaticamente anche il sottosuolo. Questo principio vale come una presunzione: si dà per scontato che la vendita comprenda tutto ciò che sta sotto terra, a meno che il titolo (cioè il contratto di acquisto) non dica espressamente il contrario.

Tuttavia, possono sorgere contestazioni. Se qualcuno pretende di essere il proprietario esclusivo del solo sottosuolo, deve essere lui a fornirne la prova. L’onere probatorio ricade infatti su chi rivendica questa proprietà separata. Per superare la presunzione di proprietà unica, bisogna dimostrare l’esistenza di un titolo costitutivo specifico opponibile al proprietario del terreno, oppure provare l’avvenuto acquisto per usucapione. Senza queste prove, suolo e sottosuolo appartengono alla stessa persona (Cass. sezione II civile, ordinanza 16 gennaio 2020 n. 779).

È possibile vendere solo il sottosuolo e tenere la superficie?

Nonostante la regola dell’acquisto automatico, la legge permette di dividere la proprietà in senso verticale. È perfettamente valida la separata alienazione del soprasuolo rispetto al sottosuolo. Questo significa che il proprietario originario può decidere di vendere la parte sotterranea e tenere per sé la superficie (o viceversa), creando così due entità giuridicamente autonome che appartengono a soggetti diversi.

Per capire meglio questo concetto, possiamo guardare a un caso concreto affrontato dai giudici riguardante terreni montani. È stato ritenuto legittimo vendere il sottosuolo per l’attività di escavazione di marmo e pietra, mantenendo però la proprietà di tutto ciò che stava sopra, come legna, erba e pattume, a beneficio del venditore. In questi casi, l’unica proprietà iniziale si scinde e nascono più proprietà distinte (Cass. sezione II civile, ordinanza 26 ottobre 2018 n. 27256).

Che rapporto c’è tra proprietario del suolo e del sottosuolo?

Quando la proprietà viene frazionata in senso orizzontale, si crea una situazione particolare: un soggetto possiede il fabbricato o il terreno in superficie, e un altro possiede l’area sottostante (ad esempio una grotta). È importante chiarire che tra questi due proprietari non si crea una comunione, né si applicano automaticamente le norme del condominio. Il rapporto giuridico che li lega è definito come servitù (tecnicamente chiamata servitus oneris ferendi).

In parole semplici, il fondo che sta sotto ha il dovere di sopportare il peso dell’edificio che sta sopra. Questo comporta precisi obblighi e divieti (Cass. sezione II civile, sentenza 21 aprile 2004 n. 7655):

• il proprietario del sottosuolo non può fare nulla che diminuisca l’esercizio di questa servitù o che la renda più scomoda per chi sta sopra;

• il proprietario del sottosuolo non è però obbligato a compiere azioni attive per aiutare il fondo sovrastante, salvo accordi diversi.

Chi paga le spese di consolidamento delle fondamenta?

Una delle questioni più spinose riguarda i costi per la manutenzione e la sicurezza. Se il sottosuolo (come una grotta) funge da base per l’edificio soprastante, chi deve pagare se servono lavori di rinforzo? Secondo la Cassazione, i proprietari del sottosuolo non possono essere chiamati a contribuire alle spese di consolidamento necessarie per sostenere il peso dell’edificio sovrastante.

Poiché il rapporto è di servitù e non di condominio, il proprietario del fondo servente (il sottosuolo) non ha l’obbligo di intervenire attivamente. Egli deve solo “sopportare” il peso, ma non deve spendere soldi per opere di manutenzione o consolidamento della volta o delle fondamenta, a meno che:

• la legge disponga diversamente;

• il titolo (il contratto o l’atto di proprietà) preveda esplicitamente un obbligo di contribuzione alle spese (Cass. sezione II civile, sentenza 21 aprile 2004 n. 7655),