La delibera è la 374 di proposta al Consiglio e - se non ci saranno imboscate alla giunta guidata dal sindaco Gaetano Manfredi e nella stessa maggioranza che lo sostiene - sarà approvata dall’Aula in una delle due sedute del Consiglio comunale programmate domani e martedì. L’atto ha nel titolo la sua ragione politica prima ancora che amministrativa: «Regolamento di attuazione della Variante urbanistica finalizzata alla salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico mediante la definizione delle condizioni per i cambi di destinazione d’uso nella categoria funzionale “residenziale”. In sede di prima applicazione la soglia di residenzialità minima è pari al 70%». In maniera più concreta in determinati quartieri, c’è una mappatura ben precisa, il 70% degli immobili dovrà essere a uso abitativo e il 30% a uso casa vacanza o B&B e via dicendo. Un atto politico perché se approvata, la delibera, Napoli sarà la prima città ad avere un regolamento contro la turistificazione e l’esplosione incontrollata dei B&B e delle case vacanze in assenza di una legge nazionale.
Napoli, controlli anti movida al Vomero: identificate 42 persone e sanzionate due attività
Fenomeno che sta svuotando i centri storici a vantaggio dei grandi gruppi immobiliari o di professionisti stranieri a livello economico solidi che comprano casa. Napoli non sfugge a questo trend visto il boom di visitatori di questi ultimi anni. Questa la finalità della delibera in un contesto dove - giova sottolinearlo - non si è arrivati ancora all’indice di saturazione in quasi nessun quartiere della città. La delibera è una proposta del vicesindaco e assessora all’Urbanistica Laura Lieto.
Le nuove regole
Qual è il meccanismo messo in campo dal Comune per controllare i cambi di destinazione d’uso degli immobili? Sono state definite categorie e sottocategorie riferite agli immobili, 10 in totale, e sostanzialmente, sarà più complesso fare i cambi di destinazioni d’uso in alcuni quartieri della città. «Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali - si legge nella delibera - e all’interno della stessa categoria funzionale è consentito sempre che la nuova destinazione sia possibile in conformità alla normativa delle singole zone. E nei limiti di superficie fissati dalle norme vigenti».
La mappa
Nella mappa degli “affitti brevi” del Comune è bene evidenziata una “zona rossa” dove la soglia del 30% o è stata superata o è appena dentro il limite. E riguarda un pezzo del Centro storico Unesco ovvero i quartieri San Ferdinando, Avvocata, San Lorenzo, Vicaria, Mercato e San Carlo all’Arena. Dove comunque il residenziale oscilla tra il 70 e l’85%. Esiste quindi un rischio gentrificazione che con le soglie può essere controllato. Rischio medio, cioè tra il 50 e 70%, è quello nei quartieri Montecalvario e Pendino. La mappa evidenzia anche zone dove le case vacanze potrebbero espandersi - tra Chiaia e il Vomero - ma qui il rischio è basso perché è dentro la forbice tra il 30 e 50%. La scommessa, quindi, è allargare la Napoli del turismo alle aree più lontane dal sito Unesco - da Secondigliano all’Arenaccia passando per l’area orientale dove a Ponticelli ci sono segnali evidenti in questa direzione e lo stesso vale per San Giovanni a Teduccio che sta per ritrovare il suo mare - il business degli “affitti brevi” dove si potrebbero studiare anche incentivi. Altri numeri per capire la pressione di richieste di case vacanza e della necessità di un intervento: nel 2016 gli annunci erano 1228, nel 2024 10.760 un aumento dell’800%. Nel mercato immobiliare la crescita dei prezzi nelle aree prese in considerazione è del 7%.
I controlli
In che modo il Comune può controllare il mercato degli affitti? E il rispetto delle soglie? «Il meccanismo delle soglie è controllato attraverso una piattaforma digitale che permette di verificare che le soglie vengano rispettate» fanno sapere dal Comune. Il cui obiettivo è non far passare il messaggio che l’Ente sia contro i turisti nella città dove ci sono 25 milioni di visitatori all’anno e si svolgono grandi eventi come la Coppa America. «Nessun preconcetto dunque - spiegano da Piazza Municipio - contro un ciclo economico che Napoli inseguiva da mezzo secolo, ma come tutti i processi va governato» Contesto non semplice, ma alla fine della giostra a chiedere al Comune questa delibera è stata l’Unesco per «Salvaguardare lo “Spirito di Napoli”» nel novembre del 2023. Un documento programmatico per salvare il patrimonio materiale, i monumenti e soprattutto immateriale, cioè le persone che ci vivono nel Centro storico Unesco.